Bouwcoördinatie
Wil je de bouw van jouw woning overlaten aan een professional?
Dan kan je zeker een bouwcoördinator overwegen.
Maar wat doet die nu precies? Welke taken voert deze partij uit en wat is het verschil met een totaalaannemer?
In onderstaand artikel trachten men deze vragen te beantwoorden:
1. Wat is de taak van een bouwcoördinator?
In de meest ruime zin is een bouwcoördinator een persoon die de werken van verschillende aannemers aanstuurt tijdens het bouwproces.
1.1 Begeleiding van de gesplitste aanneming
Na de aanstelling zal de bouwcoördinator offertes verzamelen van verschillende aannemers en voorleggen aan de bouwheer. Men spreekt ook wel van ‘gesplitste aanneming’. Dit betekent dat de bouwheer zelf beslist met welke aannemers hij in zee gaat voor de verschillende posten (grondwerken, ruwbouw, dakwerken, enz...), al dan niet in overleg met de bouwheer zijn architect.
Zodra de overeenkomsten met de verschillende aannemers zijn gesloten is het de taak van de bouwcoördinator om de bouwheer zoveel mogelijk bij te staan door:
-Advies te verlenen aan de bouwheer.
-Het administratief werk te verrichten.
-De onderaannemers aan te sturen en coördineren
Het bouwproject op te volgen (kwaliteitscontrole van de uitvoering).
-De bouwcoördinator treedt dus op als een centraal aanspreekpunt die het geheel stuurt.
Het is en blijft de bouwheer die een overeenkomst sluit met de onafhankelijke onderaannemers, en bijgevolg instaat voor de directe betaling aan deze partijen. Hierdoor heeft de bouwcoördinator geen algemene aansprakelijkheid en verantwoordelijkheid.
Bouwcoördinatoren zullen als vergoeding vaak een percentage vragen van de totale bouwkost, schommelend tussen de 2 à 8%. Bij gecompliceerde dossiers kan dit oplopen tot 10 %. Dit is een percentage zonder BTW.
2. Wat is nu het verschil tussen een bouwcoördinator en totaalaannemer?
Er zijn een aantal significante verschillen tussen bouwcoördinatie en algemene aanneming die het vermelden waard zijn.
Hieronder vind je een overzicht:
2.1. Verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid
Een bouwcoördinator gaat relatief weinig tot geen directe verbintenissen aan met de bouwheer. Als je werkt met een coördinator zal je als bouwheer aparte overeenkomsten aangaan met de onderaannemers per onderdeel.
De Wet Breyne wordt dus niet toegepast. Daarbij vervallen enkele duidelijk afspraken en beschermingen omtrent voorschotten en facturatie.
Dit maakt dat er geen duidelijk juridisch kader is waarbij de bouwheer beschermd wordt wanneer er dingen fout lopen zoals een faillissement of grove fouten.
Een totaalaannemer zal wel werken volgens de Wet Breyne. Hierbij gelden bijvoorbeeld enkele strikte regels zoals duidelijke en volledige informatie, de naleving van termijnen en prijzen, een beperkt voorschot, facturatie volgens vordering der werken en het stellen van een voltooiingswaarborg. Dankzij deze wet is alles heel goed omkaderd en geniet je als bouwheer van enkele cruciale garanties. Uiteraard is dit meestal de duurder optie.
2.2. Oplevering
Doordat je als bouwheer werkt met meerdere, onafhankelijke onderaannemers ontbreekt een officiële voorlopige en definitieve oplevering. Daardoor is het vaak complexer om op het einde van de rit bij een specifieke aannemer aan te kloppen omtrent gebreken. De kans op discussie is groter bij fouten. Vaak wijzen de verschillende onderaannemers dan naar elkaar en is er niemand die de finale verantwoordelijkheid draagt, ook niet de bouwcoördinator of de architect.
Een totaalaannemer levert een geheel op binnen een afgesproken timing en voorziet een transparante voorlopige oplevering. Bovendien is er tussen de voorlopige en definitieve oplevering een wettelijke garantieperiode van 1 jaar waarbij eventuele onzichtbare mankementen opgelost dienen te worden. Normaliter zal de totaalaannemer op het einde van de rit dus de verantwoordelijkheid dat alles tijdig en correct is opgeleverd. Dit is uiteraard ook geen garantie die in steen staat gebeiteld.
Onderaannemers hebben meer incentief om correct werk te leveren want zij zijn meestal kleiner qua bedrijf en kunnen juridische problemen en klachten meestal missen als kiespijn.
2.3. Samenstelling bouwteam
Bij een bouwcoördinatie is het vaak zo dat zowel bouwcoördinator als bouwheer verschillende onderaannemers aanbrengen voor de opdracht.
Er volgt dan een selectie op basis van de prijs, kwaliteit en aard/grootte van het project.
Men kan zowel werken we als totaalaannemer en als bouwcoördinator werken met betrouwbarepartners; je krijgt dus een op elkaar ingespeeld bouwteam ter beschikking voor de realisatie van jouw project. We beschikken over een netwerk van onderaannemers waar we courant mee samenwerken zonder er afhankelijk van te zijn. Deze dienen nog steeds offertes in te dienen en het lastenboek te respecteren.
Het voordeel hiervan is dat wij kunnen werken volgens onze opgelegde kwaliteitsnormen -en standaarden, alsook het geheel met vertrouwen kunnen aansturen.
De totaalaannemer werkt met meestal met vaste partners. Deze is dus geheel afhankelijk van deze bedrijven omdat zij een duurzame samenwerking hebben. Dit is dan ook moeilijker om de controle te houden omwille van de wederzijdse afhankelijkheid. Het is veel moeilijker om de totaalaannemer om zaken op de werf af te dwingen omwille van de duurzame aard van samenwerking met de verschillende partijen.
2.4. Offerte
Wanneer er sprake is van een bouwcoördinatie zal je als bouwheer vaak verschillende offertes in handen krijgen van verschillende onderaannemers.
Een bouwcoördinator zal trachten op zoek te gaan naar de goedkoopste (maar toch kwalitatieve) opties.
Deze manier van werken kan een impact hebben op de finale kwaliteit van de bouw. Men kan zeer breed kiezen in aannemers en ook referenties natrekken.
Bij een totaalaannemer krijgt de bouwheer vanaf het begin een globale offerte voorgeschoteld. Flexibiliteit is hier meestal beperkt. Hierin zitten de werken van alle partners of onderaannemers vervat, zodat je als bouwheer meteen een goed overzicht krijgt van het totale kostenplaatje. De voorgestelde kwaliteit kan je eenvoudig controleren aan de hand van referentiewoningen. Maar er zal altijd een indexatieclausule (meestal ABEX) in de algemene overeenkomst te vinden zijn. Dit kan de bouwkost significant de hoogte insturen.
3. Welke vorm van uitbesteding kies je best?
Bij het overlaten van het bouwproces aan een professional heb je in principe drie mogelijkheden:
-losse aanneming,
-bouwcoördinatie
of een totaalaanneming.
Losse aanneming betekent dat de bouwheer zelf een architect aanstelt en op zoek gaat naar onderaannemers voor de uitvoering van de bouwwerken.
Bij deze formule is er bijzonder weinig ondersteuning en bescherming voor de bouwheer. De echte doe-het-zelver.
Bouwcoördinatie is een soort tussenvorm waarbij de coördinator wel degelijk enkele taken op zich neemt en je zal bijstaan.
Een totaalaannemer daarentegen geeft je wel een complete begeleiding en bescherming maar dit komt met een significant kostenplaatje.
Naast de klassieke onderdelen van een bouwcoördinator kan men ook een pak extra aanleveren: van EPB advies en op maat advies van de keuzes die het meest aansluiten met uw bouwnood.
Bij een totaalaanneming: is het geheel gekaderd in een duidelijke en strikte wetgeving onder de vorm van de Wet Breyne.
Bovendien is de financiële ‘jump’ om van een bouwcoördinator naar een totaalaannemer over te stappen aanzienlijk groter wat betreft uitbesteding.
De controle dat je met dezelfde kwaliteit van onderaannemers en materialen werkt is moeilijker te controleren. De totaalaanemer neemt het geheel van bouwzorg op zich. Ook is vaak de architect van de totaalaannemer duurzaam verbonden aan de totaalaannemer wat weer enige afhankelijkheid tussen partijen met zich kan meebrengen. De architect heeft het moeilijker om op zijn strepen te staan op de werf.
De kostprijs van totale aanneming is normaliter de hoogste.
Er wordt ook het meeste uit handen gegeven door de bouwheer.
Er wordt meestal door de algemene aannemer gewerkt met basismodules die dan gepersonaliseerd kunnen worden. Dus de aantal keuzes die men kan maken aan een redelijke meerprijs zijn dan ook meestal beperkt. Men werkt met vaste stramienen die gebaseerd zijn op vooraf uitgewerkt modellen die herhaald worden door de algemene aannemer van bouwwerf naar bouwwerf. De aannemer kan hierdoor werven kopiëren om zijn winstmarges te vergroten en standaardisatie in te voeren.
